Dossier Rhijnvreugd

Rhijnvreugd, zo heet het kleine straatje in de hoek van onze wijken, in de bocht van de Willem van der Madeweg en de Hoge Rijndijk, waar nieuwbouw is gepland. Er is overigens ook Rhijnvreugd over de grens met Zoeterwoude.

Nieuwbouwprojecten in Leiden: Rhijnvreugd – Utrechts Jaagpad

Het Leidsch Dagblad van 20 januari 2021 geeft een overzicht van de nieuwbouwplannen in Leiden. Torens worden hierbij niet geschuwd. Leiden wil tot 100 meter de lucht in. Onze wijk komt 3 maal op de kaart voor: twee maal op het Utrechts Jaagpad en één maal bij Rhijnvreugd.

Klik hier voor het artikel.

Uit het Leidsch Dagblad van 20 januari 2021

Wel fan of geen fan van torens? Dat is de vraag

Leiden wil tot 100 meter de hoogte in

WOONITOR Leidse nieuwbouwprojecten op de kaart

Vóór 2030 wil het Leidse stadsbestuur nog duizenden woningen bijbouwen. De gemeente wil daarbij de lucht in, maar of Leidenaars dat ook zien zitten? Inwoners van de stad konden afgelopen week hun mening geven over hoogbouw tijdens de ’Leidse week van de hoogte’.

Nina Eshuis

Ik denk dat Leiden vol is, het was afgelopen weekend ook al filewandelen in het Singelpark

LEIDEN „Zullen we maar gewoon beginnen? Het is al drie over”, zegt ’stadmaker’ Gijsje Jacobs van bureau Maakdestad tegen de andere schermen. Jacobs is door de gemeente gevraagd om de ’Leidse week van de hoogte’ te begeleiden. Afgelopen week konden Leidenaars hun mening geven over woontorens in de stad middels een enquête en vijf ’digitale stadsgesprekken’ met gemeentelijk stedenbouwkundige Leon de Laat.

Op dinsdagmiddag zijn er vijf bewoners die wel wat kwijt willen. De gemeente wil graag met ze ’van gedachten wisselen’ over hoogte in de stad, zegt Jacobs. Leiden werkt namelijk aan een nieuwe hoogbouwvisie. Daarin moet komen te staan waar er wel en niet in de hoogte mag worden gebouwd, en tot hoe hoog dat dan mag. De laatste keer dat dit werd afgesproken was in 2007.

Toen is besloten dat het overgrote gedeelte van Leiden ’laagbouwgebied’ is, met gebouwen tot vijftien meter hoog en ’incidenteel een accent tot dertig meter’. In Slaaghwijk, Bio Science Park, Morskwartier en Zuidwest is veertig meter toegestaan en langs een paar drukkere wegen wordt vijftig meter getolereerd. Op drie plekken mogen nieuwe flats tot zeventig meter staan. Dan gaat het om de omgeving van het station, het gebied rond de plek waar rijksweg A44 en de Plesmanlaan elkaar kruisen, en direct achter station Lammenschans.

115 meter

Sinds 2007 is er op bouwgebied ’veel gebeurd’, zegt De Laat in zijn presentatie. In de Lammenschansdriehoek werd bijvoorbeeld, na protest van buurtbewoners, niet tot zeventig meter, maar tot 55 meter gebouwd. De ’Toekantoren’ langs de A44 kwam er niet, maar de raad ging in juni wel akkoord met de ’nota van uitgangspunten’ van de 115-meter hoge Lead-toren. Al zijn de plannen daarmee nog niet definitief; tot 28 januari kunnen bewoners bezwaar aantekenen.

Nu is het: soms wel hoogbouw, soms niet. „Dat vraagt om meer duidelijkheid in beleid”, zegt De Laat. Het stadsbestuur heeft in het beleidsakkoord afgesproken tussen 2017 en 2030 8.500 nieuwe woningen te bouwen. Dat zijn er meer dan zeshonderd per jaar. Een derde daarvan moet bestemd zijn voor sociale huur. Ook moeten er voor 2030 2.700 nieuwe studentenwoningen komen. Als je groen en water in de stad dan ook nog wilt behouden, zou het logisch zijn om de hoogte in te gaan, volgens De Laat.

Plafond

De gemeente wil daarom de drie gebieden waar bouw tot zeventig meter al is toegestaan, groter maken. Ook hebben ze drie nieuwe plekken op het oog om als ’hoogbouwgebied’ aan te merken: twee zones langs de Willem de Zwijgerlaan en een stuk bij de Churchilllaan. De Laat: „Ook is de vraag: is die zeventig meter als plafond nog langer heilig?” Op twee plekken ziet het stadsbestuur wel flats tot honderd meter voor zich: bij het stationsgebied en de paardenwei, op de hoek van Plesmanlaan en Haagse Schouwweg.

„Heeft u de telefoons bij de hand?” Tijdens het digitale stadsgesprek is ook echt alles digitaal: de deelnemers worden gevraagd via hun smartphone vragen en stellingen te beantwoorden. De antwoorden verschijnen dan weer op het videobelscherm, waar iedereen ze kan zien. ’Hoe typeert u uw houding ten opzichte van hoogbouw in het algemeen?’ is de eerste vraag. „Om in te komen”, zegt gespreksleider Jacobs. ’Geen fan van hoogbouw’ schiet als eerste omhoog. ’Wel fan van hoogbouw’ vlak daarna. Eindstand: twee fans, drie ’geen fans’.

Manhattan

Voor één bewoner is het een definitiekwestie: „Ik heb niks tegen hoogbouw, maar als het boven de zeventig meter wordt, begin ik daar wel problemen mee te krijgen.” Torens zijn in veel gevallen niet nodig, volgens een ander. „Manhattan kan in zes lagen gebouwd worden, ik heb de tekeningen hier.” Nummer drie: „Vanaf vier hoog heb je geen relatie meer met de grond. Ik denk dat Leiden vol is, het was afgelopen weekeinde ook al filewandelen in het Singelpark.” Een vierde deelnemer: „Ik kom zelf uit Leiden en ik zou hier graag willen blijven, dan zijn er gewoon woningen nodig. Ik denk dat hoogbouw daar toch een onderdeel van zou moeten zijn.”

Volgende vraag: wat vinden de bewoners van de voorgestelde hoogbouwgebieden? Nummer drie: „Als hoogbouw moet, zijn dit de locaties.” Maar hij blijft erbij: „Je hebt geen contact met de straat, dat doet iets met sociale verhoudingen tussen mensen. Laagbouw is sociaal gezien veel en veel beter.” De jongste deelnemer reageert: „Ik ben 22 en op en top student, ik ken heel veel studenten die het fantastisch zouden vinden als ze geen contact hebben met de straat vanaf het balkon.” Het sociale aspect is wel waar De Laat als stedenbouwkundige ’meer grip op zou willen hebben’, zegt hij. „Dat zou meer aandacht mogen krijgen.”

De laatste vraag van de avond: hoe kan de gemeente omwonenden het beste betrekken? ’Maak de plannen openbaar op een makkelijke, toegankelijke manier’, schrijft er een. ’Vooraf in gesprek, een-op-een-gesprekken, luisteren’, schrijft een ander. ’Laat inspraak niet aan ontwikkelaars over’ is een derde advies. ,,Dat is een partij met een duidelijk belang, die moet je geen openbaar proces laten organiseren. Zodra er wrijving ontstaat wordt dat heel ingewikkeld”, licht de auteur van de opmerking toe. Eén bewoner ziet het echt somber in wat participatie betreft: ’Niet doen, inspraak om draagvlak te genereren, is een illusie.’

Dit artikel werd mede mogelijk gemaakt door financiële steun van het Leids Mediafonds.

 

Rhijnvreugd

Op deze locatie staan zes vervallen woningen. Ze zijn indertijd door het Rijk aangekocht omdat men dacht dat ze zouden moeten worden gesloopt voor de aanleg van de A4-tunnel. Dat bleek niet nodig en sindsdien worden ze anti-kraak verhuurd.

De gemeente heeft nu plannen voor herontwikkeling. Projectontwikkelaar Vink Bouw heeft zich gemeld. Om een rendabel project te bereiken, is diens voorstel het naastgelegen pand (voorheen Loxam verhuur van bouwbenodigdheden) erbij te betrekken. Dit is van de firma Verhagen, die aan de parkzijde van de Hoge Rijndijk ook diverse panden heeft. Het idee is dat Verhagen dit overdraagt aan Vink in ruil voor de mogelijkheid een extra pand te bouwen aan de parkzijde. Dit maakt de locatie voor woningbouw groter en daarmee beter te exploiteren. Zie afbeelding voor plangrenzen.

De herontwikkeling van de locatie Rhijnvreugd wordt stapsgewijs voorbereid. De eigenaren Vink Bouw en Verhagen en de gemeente Leiden hebben samen op 5 juli 2018 een informatieve inloopavond georganiseerd voor omwonenden. Een aantal bewoners hebben daar ook gebruik van gemaakt. De projectontwikkelaar heeft voorlopige plattegronden voor het gebied gepresenteerd (zie onderaan). De huidige Rhijnvreugd woningen worden opgeknapt. Daarnaast zijn er plannen voor eengezinswoningen en (sociale) (huur) appartementen, in totaal 43 woningen. De inrichting wordt daarbij geïnspireerd door de geschiedenis van de locatie: villatuinen en industrieel wonen. Zo blijft de oude fabriekstoren staan in een nieuw aan te leggen binnentuin. Ook wordt een deel van de Oude Rijn weer toegankelijk voor omwonenden.

Aan de overkant komt naast het huidige pand van Verhagen een bedrijfsuitbreiding. Verhagen heeft hiervoor een voorlopige bouwtekening gepresenteerd (zie onderaan). Ook hier geldt dat het bedrijfspand ingepast moet worden in de omgeving van het Matilo park: dus met behoud van bomen en een sloot. 

De gemeenteraad is met het Raadvoorstel van maart 2018, na te lezen, op akkoord gegaan, waarmee het college van B&W werd gemachtigd om de gronden te verkopen.

Op de jaarvergadering van de wijkvereniging Roomburg in april 2018 hebben de aanwezigen kennis genomen van de plannen en drietal aandachtspunten geformuleerd:

  • de verkeersdruk op de Hoge Rijndijk en de daarmee samenhangende luchtverontreiniging. Extra woningen leiden tot nog meer verkeersdruk. Wellicht zijn er oplossingen denkbaar die de verkeersdruk en luchtverontreiniging verminderen.
  • de ontsluiting van de lokatie voor zowel auto als fiets, en de mogelijkheid deze ontwikkeling aan te grijpen om de ontsluiting van de bredere strook tussen Hoge Rijndijk en de Rijn te verbeteren. Verkeersveiligheid speelt hierbij een grote rol.
  • In aanvulling op de vorige punten: de toekomst van de bredere strook: het is een beetje een rommelige strook, met van alles door elkaar. Dat past bij een stadsrandzone, maar nu er woningbouw plaatsvindt, roept dat de vraag op hoe de toekomst van dit gebied eruit ziet.

 

Deze aandachtspunten zijn in juni door vertegenwoordigers van de wijkvereniging ook besproken met de gemeente, die begrip toonde voor deze overwegingen. Uiteraard is ook gesproken over de locatie naast het bestaande gebouw van Verhagen waar een bedrijfsuitbreiding voorzien wordt. De gemeente stelt de kaders waaraan de plannen moeten voldoen. Zo mag er geen kale loods komen.

De gemeente Leiden is verplicht om eerst nog een nieuw (postzegel) bestemmingsplan op te stellen. Deze moet worden goedgekeurd door de gemeenteraad en hiervoor zal de gemeente de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan gaan organiseren. Ook moeten de bouwplannen nog verder ontwikkeld worden.

Na de informatiebijeenkomst in juli bleef het enige tijd stil aan de kant van de gemeente. In november hebben we het bericht ontvangen dat er sindsdien enkele zaken aan het licht zijn gekomen die de ontwikkeling bemoeilijken en vertragen. Het gaat onder andere over de ontsluiting van het terrein. Dit betekent dat de gemeente Leiden samen met de initiatiefnemers eerst meer inzicht willen in de haalbaarheid van de ontwikkeling van de lokatie Rhijnvreugd. Pas als er meer bekend is over de gevolgen voor het plan gaan zij verder met het proces. Dit bestaat uit het opstellen van een ‘Nota van uitgangspunten’ en een tweede participatieronde. Daarna kan de gemeente het proces starten om de bestemming te wijzigen. Als het plan wezenlijk wordt aangepast naar aanleiding van de onderzoeken dan zal de gemeente opnieuw een eerste inloopavond organiseren voordat ze de Nota van uitgangspunten opstellen. 

De gemeente wil dit hele proces van vooronderzoeken, participatie en bestemmingswijziging eind 2019 afronden, waarna in 2020 de vergunning kan worden verleend en de bouw kan beginnen.

Rhijnvreugd plaatjes

Boven: Plangrenzen.

Rechts: Vlekkenplan Verhagen

 

Boven: impressie wonen aan de Rijn.

Rechts: modelwoning.

 

Een aanvulling op dit dossier?

Wil je iets bijdragen ten aanzien van dit dossier?